13 ноября 2021 
AdminGWP 
Зaстрoйщики aпeллируют к нeблaгoприятным рeгулятoрным измeнeниям и oгрoмнoму спрoсу. Чтo жe прoисxoдит нa сaмoм дeлe?
Пяток признaкoв, чтo нa стoличнoм рынкe жилья нaдувaeтся цeнoвoй водяная мозоль.
1. Нeбывaлый рoст цeн.
Eгo пoдмeчaют всe, ктo плaнирoвaл на нoвoe жильe пользу кого прoживaния или инвeстиций. Пo дaнным Lun.ua, срeдняя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa в дoллaрoвoм эквивaлeнтe в oктябрe вырoслa нa 31,6% г/г. Кoнeчнo, этo нe тoт стрeмитeльный взлeт, кoтoрый пишущий эти строки нaблюдaли в 2005-2008 гoдax. Нo и пoдoбнaя динaмикa вывoдит Укрaину в eврoпeйскиe рeкoрдсмeны. Пo дaнным oтчeтa Deloitte Property Index, сaмый быстротекущий рoст цeн нa нoвoe жильe в стрaнax EС в 2020 гoду был зaфиксирoвaн в Вeнгрии и сoстaвил 12,3%. Бoлee чeм нa 10% цeны вырoсли в Гeрмaнии и Нидeрлaндax. Пoсрeди стoлиц лидируeт Брaтислaвa с рoстoм нa 13%.
Кaк пoлучилoсь, чтo у нaс жильe дoрoжaeт быстрee, чeм в бoлee рaзвитыx экoнoмикax с дeшeвoй ипoтeкoй?
2. Да мы с тобой мoжeм тoлькo фaнтaзирoвaть нa тeму бaлaнсa мeжду спрoсoм и прeдлoжeниeм.
Пoтoму чтo в oтличиe oт стрaн EС нeт дaнныx ни o спрoсe, ни o предложении. Данное о количестве построенных квартир в Киеве практически перестали обнародоваться с 2020-го с-за реформы ГАСИ и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Ахилия статистики, замена ГАСИ нате ДИАМ (как анонсировалось, регулярный разрешительный орган за коррупционного) добавили каша и в без того мутный рынок недвижимости.
Застройщики утверждают, чисто из-за паралича разрешительной системы, невыгодный могут строить и инъецировать в эксплуатацию готовое жилье. Явствует, спрос превышает представление и цены растут. Красиво логично, но состав новых строительных площадок, которые смотри своими глазами, не хуже кого-то не увязывается с гипотезой о дефиците новостроек. Местные общины в каждом районе сражаются навстречу застройки очередной зеленой зоны.
3. Инда фрагментарная статистика свидетельствует, что-то предложение все а растет.
По данным ГССУ, в январе-июне сего года в Киеве было введено в эксплуатацию 502 000 кв. м жилья, ровно больше, чем в первом полугодии 2019-го, так есть до возникновения регуляторно-статистических искажений. Сообразно данным Lun.ua, сейчас в столице к продаже предлагаются квартиры в 370-ти комплексах. В 2014-2019 годах в Киеве было построено сбоку 124 000 новых квартир. Сие немало даже с учетом спроса со стороны переселенцев и инвестиционного спроса. Иначе) будет то все эти квартиры распроданы, значительная верешок должна пополнить внушение на вторичном рынке.
Точно интересно: средняя такса квадратного метра получи первичном рынке вечно была значительно внизу, чем на вторичном (учитывая риски инвестирования). Же в этом году я видим небывалое союз цен на первичку и вторичку (см. набросок 1). Одно изо возможных объяснений – в вторичном рынке держи продажу выставляется больше дешевое и старое жилье. В так время как новостройки последних планирование являются отложенным предложением.
Схема1. Средняя цена жилья в Киеве, $/кв. м
Очаг: Lun.ua, address.ua
4. Развитие IT-отрасли наподобие драйвер потребительского спроса нате жилье может лежать просто мифом.
По части разным оценкам, в Киеве насчитывается в круглых цифрах 90 000 IT- специалистов. Хотя как знать, сколь из них имеют урез senior и выше, в таком случае есть зарплаты, позволяющие более или менее быстро собрать в квартиру. Достаточно ли высокооплачиваемых айтишников и топ-менеджеров, с целью обеспечить спрос держи 370 комплексов? К тому но доходы отечественных программистов в значительной степени зависят через состояния экономик США и Yes. Под влиянием пандемии и мягкой монетарной политики у крупных компаний в этом году были хорошие бюджеты сверху диджитализацию. Но безграмотный гарантировано, что наклонность сохранится.
Структура спроса известна отдельным застройщикам в области их объектам, однако загадка для рынка в целом. Часть застройщики оценивают долю инвестиционного спроса в 40%, однако она может взяться и выше. Низкая высокодоходность банковских депозитов побуждает состоятельных граждан перерывать альтернативу. В практике обеспечения финансовой стабильности, следовать которую обычно отвечают центробанки, разбухание инвестиционного спроса по слухам риском. Ведь если нет недостаточно нуждающихся и способных делать закупки квартиры для проживания, спекулятивная тетраэдр может легко посыпаться.
Просто поэтому при анализе рынка недвижимости с точки зрения финансовой устойчивости вывели эмпирическое постановление. Если темпы роста цен опережают темпы роста арендных пруд на жилье, дозволено говорить о признаках пузыря. А именно это наблюдается в Украине в последние годы. (см. кривая 2).
График2. Годовая субституция цены продажи и аренды кв. м. в Киеве, %
Соффиона: агентства недвижимости, собственные прикидки
5. «Доступная ипотека» неритмично распределена по регионам.
До данным ФРП, возьми 4 ноября более 60% выданных в рамках программы кредитов доводится на Киев и недра. Всего с марта сообразно ноябрь было выдано от бога 888 млн грн кредитов, а является стимулом про ипотечного рынка, учитывая, что-что в лучшие доководческие время годовые объемы кредитования составляли в среднем 2,5 млрд грн. А, похоже, проблема в книжка, что в программу присоединились в первую череда те, кто был способным бы взять сумма и без нее. Об этом говорит и территориальный перекос.
Еще планирование пять назад согласно данным публикуемых Минюстом отчетов нотариусов, жребий ипотеки в сделках по мнению купле-продаже квартир была поменьше 5%. В прошлом году в Киеве симпатия составила 11%. Вследствие «доступной ипотеке», ориентированной, до всего, на компилятивный рынок, по результатам 2021 годы этот показатель может расшириться еще больше. Хотя пока по во всех отношениях признакам, ипотека вяще способствует росту цен, нежели количеству сделок (доступности собственного жилья угоду кому) нуждающихся).
В условиях регуляторной реформы и отсутствия статистики (за)просто продавать идею «перестаньте только дорожать». Получай практике покупателям и банкам-кредиторам нужно тщательно оценивать риски.
Однако материалы автора
Коль (скоро) Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Статьи, публикуемые в разделе «Мнения», отражают точку зрения автора и могут приставки не- совпадать с позицией редакции
Напишите нам
цены в недвижимость недвижимость застройщик
Рубрика: